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Achat bien immobilier au Portugal : attention aux arnaques !

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Chaque année, de nombreuses personnes souhaitent changer de vie et ont le souhait de venir vivre au Portugal.

Changer de pays n’est pas la même chose que le déménagement dans une autre ville, cela requiert beaucoup plus de préparation pour que ce nouveau départ soit réussi.

Dans cet article, je vais vous donner des conseils pour bien acheter votre bien immobilier ainsi que les arnaques à éviter !

Avertissement : Cet article peut contenir des liens affiliés, ce qui signifie que je reçois une petite commission si vous décidez d’effectuer un achat via mes liens, sans frais pour vous. Veuillez lire les mentions légales pour plus d’informations.

Une fois que vous avez décidé où vous souhaitez habiter au Portugal, il faudra commencer la partie que l’on aime le moins, l’administratif !

Il faudra commencer par demander le NIF (Número de Contribuinte), le numéro fiscal portugais et ouvrir un compte en banque.

Une fois ces démarches effectuées, il faut commencer à chercher un bien immobilier pour louer ou pour acheter.

Si c’est votre première expérience au Portugal, je vous conseille de commencer par louer un bien immobilier pendant quelques mois, le temps d’être sûr que votre nouvelle vie au Portugal vous plaît.

Comme vous devez le savoir, l’achat d’un bien immobilier n’est pas un acte anodin. Il faut donc bien le préparer pour éviter que votre vie rêvée au Portugal se transforme en cauchemar.

Quels documents sont nécessaires pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

Pour acheter un bien, vous devrez signer un « Contrato de Promessa de Compra e Venda », qui équivaut au compromis de vente en France. C’est le document légal qui fixe les conditions de vente.

Sachez que, lors du compromis de vente, il faudra laisser un acompte de 10 à 30 % de la valeur du bien. Si vous décidez d’annuler la vente après avoir signé le compromis de vente et avant de passer chez le notaire (inscription de votre bien immobilier à la Conservatória do Registo Predial), vous perdez votre acompte.

Si le vendeur décide d’annuler la vente après avoir signé le compromis de vente, il devra vous payer une indemnisation à la hauteur du montant de votre acompte (il vous donne votre acompte, plus une indemnisation).

Attention : Une fois votre acompte payé, n’acceptez jamais de verser plus d’argent avant la signature chez le notaire (Conservatória do Registo Predial).

Lors de l’inscription de votre bien immobilier à la Conservatória do Registo Predial, le notaire se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre le vendeur et l’acheteur.

Il est donc conseillé, même si ce n’est pas indispensable, de prendre un représentant légal, avocat ou une société spécialisée afin de recueillir toutes les informations auprès du Registre de la propriété et de la mairie. Ce représentant devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété soient à jour.

L’agence immobilière qui vous vend le bien peut, si vous le souhaitez, s’occuper de tout (compromis de vente, paiement des impôts (IMT), enregistrement de votre bien à la Conservatória do Registo Predial), mais pour plus de sécurité, je vous conseille d’avoir votre propre avocat.

Avoir votre avocat vous coûtera un peu plus cher que « l’utilisation » de l’avocat de l’agence immobilière, mais, n’oubliez jamais, vos intérêts valent bien plus que l’économie de quelques centaines d’euros.

Information importante : pour que le bien acheté soit légalement à vous, il doit être enregistré à la Conservatória do Registo Predial, qui vous donnera (ou à votre avocat) le titre de propriété.

Arnaques dans l’immobilier au Portugal

Malheureusement, comme dans tous les pays, le Portugal a son lot d’arnaques et l’immobilier est un secteur qui n’échappe pas aux personnes malhonnêtes.

L’idée de cet article m’est venue, après avoir reçu quelques emails de lecteurs qui se sont faits arnaquer lors d’un achat d’un bien immobilier au Portugal.

En recherchant sur Google « Immobilier Portugal arnaques« , j’ai trouvé d’autres témoignages de personnes qui ont eu la malchance de tomber sur des arnaques lors de leur achat.

Au Portugal, lors d’un achat immobilier, les dettes du vendeur (hypothèques, impôts, charges de copropriété, etc.) sont transférées à l’acheteur. En soi, ce n’est pas une arnaque. Cependant, certains vendeurs n’hésitent pas à omettre ce point important pour se débarrasser de leurs dettes.

Une autre arnaque possible, c’est d’acheter un bien immobilier illégal. Il arrive que des maisons anciennes aient été construites sans permis de construire, que le terrain où le bien a été construit soit non constructible ou qu’il ne soit pas au non de l’actuel propriétaire (dons de la famille, héritages).

Lors des visites des biens immobiliers, le propriétaire ou l’agent immobilier peut embellir la situation du bien pour vendre plus cher ou pour montrer que c’est une bonne affaire.

Par exemple, si l’on vous dit que les combles d’un appartement au dernier étage sont aménageables, vérifiez bien qu’ils appartiennent à l’appartement et non aux parties communes de l’immeuble !

Méfiez-vous aussi des mètres carrés présents dans les annonces immobilières. Très souvent, ce sont les mètres carrés utiles qui sont présentés et non les mètres carrés habitables.

Pour toutes ces raisons, je vous conseille fortement de prendre un avocat qui parle français pour vous épauler dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal.

Les agences immobilières disposent très souvent d’un avocat, mais d’après les quelques emails que j’ai reçus, cela n’est pas toujours suffisant pour éviter de se faire arnaquer.

N’oubliez pas, l’avocat d’une agence immobilière est là pour défendre les intérêts de l’agence avant tout !

Comment choisir votre avocat au Portugal ?

Si vous ne parlez pas portugais, choisissez un avocat qui parle couramment français pour éviter tout malentendu.

Vous trouverez sur le site de l’Ambassade de France au Portugal une liste de plusieurs avocats francophones.

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